商品房买卖合同中认购、订购、预定协议的认定

 在商品房买卖合同签订之前，商品房买卖双方一般就商品房的预售签署认购、订购、预定协议，就涉案商品房的买卖达成初步协议，但如一般按照认购、订购、预定协议签订的内容及后续履行情况符合法律规定条件，可将次认购协议认定为双方签署的商品房买卖合同，如任何一方违约，将承担合同违约责任。
一、法律规定
1、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
2、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定“：导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任
二、违约情形及赔偿项目
1、解除合同、退还已付购房款及利息，赔偿损失以及最高赔偿购房款一倍的情形
具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
2、无相关许可证明及抵押、出售、安置房屋的违约责任
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
3、面积误差到时违约责任及赔偿
如果双方在合同中就房屋面积误差所承担责任有明确约定的，按照约定处理，没有约定或者约定不明确的，则按照误差3%为界，分别处理：误差在3%以内，购房者提出解除合同的要求，法院不予支持；超过3%，法院予以支持；如果超过3%，购房者愿意购买，房屋实际面积大于约定面积的，误差在3%（含3%）以内的，购房者按照购房时约定价格补足，超过3%的部分，开发商自行承担；房屋实际面积小于约定面积的，误差在3%（含3%）以内的，由开发商返还该面积的购房款及利息，超过3%的部分，双倍返还。

了解更多内容，请关注豪仁律师事务所官方微信公众号，查看更多，或者你也可以直接在手机浏览器输入 www.gs110.online  即可直接登录官网查看。