住宅小区地下停车场权属、使用之问题研究-甘肃豪仁律师事务所

张健明律师

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住宅小区地下停车场权属、使用之问题研究

一、有关法律、法规、规章
1、《中华人民共和国物权法》
第6条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第73条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第74条，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”即建设方对规划内车位车库的原始所有权。
第136条：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
2、《中华人民共和国土地管理法》《城市房地产管理法》《城市房地产交易管理条例》：
“土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移。”
3、《中华人民共和国城乡规划法》
第三十三条：城市地下空间的开发和利用，遵循综合开发、合理利用的原则，即遵循地下人防车位“谁投资，谁受益”的原则合理使用。
4、《中华人民共和国物业管理条例》
第27条：“业主依法享有的物业共用部位、公用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”
5、《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》
第87条：“有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。”
6、《城市地下空间开发利用管理规定》
第25条：“地下工程应当本着“谁投资、谁所有、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”
7、《兰州市物业管理条例》
第42条：开发建设单位应当在预售或者现售房屋时公布本物业管理区域内规划的车库、车位产权、数量及出售、出租等方式。
开发建设单位用于销售的车库、车位，应当与房屋同步销售，但按规划利用物业管理区域内业主共有的道路、场地设置的车库、车位除外。
第43条：物业管理区域内的机动车停车场，应当首先满足业主的使用需要。开发建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。
二、相关案例
案例一、2003年12月11日，南京市鼓楼区人民法院一审判决了该市首例业主与开发商对簿公堂争要地下车位归属权一案：星汉城市花园小区地下车位判归全体业主共有，开发商无权出售，开发商对小区地下车位的销售属于“重复销售”；被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起１０日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。
法院的判决理由概括起来主要有两个：第一，小区车位作为公建配套设施，其建造费用已经包含在全体业主的购房款中（开发商不能提供成本未计入房价的证据），不可以二次出卖，根据“谁投资、谁受益” 的原则，小区车位所有权当属全体业主；第二，从土地使用权的角度看，业主办理产权证时，产区证书上载明了业主的分摊土地面积，因此车位所依附的土地所有权（包括地表、地下和地上）归业主所有，故车位所有权也应当归属业主。
三、
(一）住宅小区地下停车场（库）属于不动产权，其设立、变更、转让、消灭需经法律程序登记方可生效。
（二）住宅停车场（库）亦属于开发建设单位建设住宅楼的辅助设施，开发建设单位在取得产权证后具有原始的所有权。
（三）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，但业主依法享有的物业共用部位、公用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
（四）开发建设单位用于销售的车库、车位，应当与房屋同步销售，但按规划利用物业管理区域内业主共有的道路、场地设置的车库、车位除外。

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